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中交地产前5月拿地力度居首 新增借款为上年净资产27倍

更新时间:2020-06-25 15:15 来源:admin 作者:admin 点击:
中交地产前5月拿地力度居首 新增借款为上年净资产27倍
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中交地产前5月拿地力度居首 新增借款为上年净资产27倍的详细描述

  5月份土地市场交易景气持续回升,成交面积创下年内新高,溢价率增至16.2%,实现2020年以来的五连涨。其中,一、二线城市溢价率环比上行,平均溢价率升至14.9%,三四线城市溢价率则出现回落,但仍高达16.3%。而在此背景下,各房企的拿地政策也出现了明显的分化,一些房企选择谨慎等待伺机而动,而部分房企则选择高溢价加仓,这其中有些项目的盈利空间堪忧,甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温,谁在高价拿地”系列报道。

  开年以来,土地市场受疫情的影响一度较为冷清,但中交房地产集团旗下的绿城中国及中交地产却异常生猛。尤其是中交地产,前五个月销售额为106.1亿元,拿地金额则达到了227.4亿元,拿地强度高达2.14,位列主流房企之首,也大幅超过中交地产自身2019年的拿地强度。面对房地产调控常态化以及突如其来的疫情,中交成为逆势拿地的先锋,与此同时,前5个月中交地产累计新增借款金额168.98亿元,累计新增借款占2019年末净资产比例为269.88%。

  进入5、6月份,新冠疫情在很大范围内得到了有效的控制,房地产行业的销售、开工、土地等单月同比指标也已逐步实现回正。但在当前市场及政策环境下,对于火热的土地市场,房企内部是存在明显的分化的。

  克而瑞数据显示,其中拿地力度超过30%的,主要为规模在1000-2000亿左右的中游房企,中交地产作为规模仅为300亿元的中小房企,前五个月销售额为106.1亿元,拿地金额则达到了227.4亿元,拿地强度高达2.14,高居行业首位。与中游房企的激进形成鲜明对比的是,以“碧恒万融”为代表的头部房企却表现的更为谨慎。碧桂园前5个月的拿地强度为0.16,恒大的拿地强度为0.2,而万科、融创、金茂的拿地强度分别为0.11、0.18、0.17。

  值得注意的是,排在前两位的中交地产和花样年今年也联合以46.34%的高溢价拿下绍兴镜湖296亩地块。6月16日,花样年集团与中交地产签订战略合作协议,开展“信息交流”、“土地市场”、“项目合作开发与转让”等方面的合作。

  与头部房企表现的相对谨慎不同的是,花样年和中交地产仍想在白银时代真正到来之前迈入千亿规模。中交在2019年“爽约”350亿元销售目标的情况下,今年的目标依然是500亿元,并希望在2023迈入1000亿元。”而不停地拿地则是销售规模突进的前提。

  不过相对于500亿元的销售目标来说,中交地产前5个月仅销售106亿元,仅完成五分之一的目标任务,下半年的销售任务较重。而销售回款的好坏将直接关乎中交地产在土地市场的表现,并最终决定公司未来几年的可售货值及规模实现情况。

  2019年7月,在绿城中国待了五年后,李永前重回中交地产接任总裁一职,提出要“复制绿城中国、创新中交地产”路线,并将中交的目标定在央企前三。

  李永前延续了中交地产2015年以来的快速突进策略,今年开年的拿地力度更是大幅超过去年。2019年,中交地产新增土地15宗,土地购置总价款181.59亿元,权益价款118.00亿元,而今年前五个月拿地金额高达227亿元。

  4月8日,在经过30余轮竞拍后,该地块最终由中交地产以52.65亿元摘得佛山南海一宗土地,楼面价9875元/平方米,溢价率35%,同时需配建九年制学校、体育活动中心、农贸市场、社区服务中心、文化活动中心等。

  4月30日,中交地产和花样年今年也联合以46.34%的高溢价拿下绍兴镜湖296亩宅地,成交价为41.56亿元,楼面价达到17560元/平米。地块周边镜湖金茂逸墅项目在售,高层、小高层近期成交价格约2.6万元/㎡,高溢价下的利润空间明显有限。

  尽管近几年中交地产在较为激进的策略下实现了销售规模的突进,2019年中交地产实现签约销售额293.9亿元,同比增长也达到了97.5%。但中交也复制了绿城的低利润率的缺点。2019年中交地产毛利率下滑超5个百分点,仅为25.01%。净利润率有2017年的13.52%逐渐下降至2019年的7.98%,今年一季度更是只有4.22%,盈利能力出现疲软。

  反观中交要复制的绿城中国,据执行总裁郭佳峰称,今年绿城拿的项目利润率方面,土拍拿地低一些约9.5%。而事实上,绿城今年溢价拿地的项目净利润率要达到9.5%的难度很大的,甚至从2014年以来,绿城服务的净利润率就没有超过8%。

  在央企房地产公司中,头部赫然排列着华润置地、中海地产、招商蛇口、保利地产、中国金茂、中粮地产等,千亿规模并不能让中交冲进前三,况且利润率更是存在明显的差距。2019年,华润等央系房企的净利润率达到23.16%、26.02%、19.31%、15.92%、19.74%的水平。

  据中交地产公告,2020年5月末,中交地产借款余额385.45亿元,累计新增借款金额168.98亿元,累计新增借款占2019年末净资产比例为269.88%。其中,信托计划等新增净额105.73亿元。

  2020年5月末,中交地产担保余额100.52亿元,累计新增担保金额20.01亿元,累计新增担保占2019年末净资产比例为31.96%。

  2019年,随着中交地产合作拿地比例的提升,公司整体资产负债率、净资产负债率有所下降,但今年销售端低迷,拿地激增,尤其是信托融资大幅增加,这将使得公司整体的负债率或又将上升。

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